房地產(chǎn)業(yè)之于城市化,猶如“雙刃劍”。高房價(jià)損害城市化,然而高房價(jià)背后卻有太多的故事。未來一段時(shí)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,是處理好房地產(chǎn)業(yè)和城市化兩者關(guān)系的關(guān)鍵所在。高房價(jià)弱化了大量農(nóng)民進(jìn)城定居主觀意愿及實(shí)際能力。根據(jù)對(duì)全省8個(gè)小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù),有意愿進(jìn)城落戶的農(nóng)民,可承受的購置商品房的均價(jià)為5379元,略高于與這些鎮(zhèn)區(qū)5316元的商品房實(shí)際均價(jià),大大低于這些地區(qū)縣城9066元的商品房實(shí)際均價(jià)。由此不難看出,農(nóng)民有且僅有能力在鎮(zhèn)區(qū)購房定居,但是普遍沒有能力到縣城定居。

　　房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的助推器,這一點(diǎn)毋庸置疑。“讓政府增收,讓城市加速發(fā)展”,是房地產(chǎn)業(yè)在推進(jìn)城市化中的一個(gè)基本功能。在不少地方,政府通過獲得土地出讓金和房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)稅費(fèi),為城市建設(shè)提供充足的資金保障。人們?cè)嵅『贾菔?016年土地出讓收入早已破千億元,但是如果沒有土地收入,杭州很可能就沒有新西湖、錢江新城、大江東、城西科創(chuàng)等新空間、新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的崛起,很可能就沒有高鐵高速軌道交通的網(wǎng)絡(luò)化推進(jìn),很可能就沒有整座城市的快速發(fā)展。

　　未來一段時(shí)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,是處理好房地產(chǎn)業(yè)和城市化兩者關(guān)系的關(guān)鍵所在,2016年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出了三副“良方”。會(huì)議明確堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,提出人地掛鉤分配建設(shè)用地指標(biāo),合理增加土地供應(yīng),疏解特大城市部分城市功能及帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展的具體舉措,符合浙江城市化發(fā)展實(shí)際和訴求,為浙江構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展新格局指明方向、提供保障。

　　副良方是,落實(shí)人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。浙江從2003年土地新政實(shí)施以來,受制度性的土地緊縮制約,過早的停止了對(duì)人口等要素的集聚。2004—2015年,浙江國有建設(shè)用地供給年均增長僅僅2.1%,比全國平均低11.4個(gè)百分點(diǎn)。浙江常住人口占全國比重從2010年的4.1%降至2015年的4.0%。這一狀況嚴(yán)重違背全球人口向沿海地區(qū)、向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集聚的客觀規(guī)律,亦造成大量外來人口人地分離的“半城市化”困境。未來通過建立人地掛鉤的建設(shè)用地指標(biāo)分配制度,促進(jìn)人口、土地等要素在更大范圍的自由流動(dòng)和優(yōu)化配置,有利于破解長期制約浙江城市化的人地矛盾掣肘,開啟人口城市化與土地城市化相適應(yīng)的新格局。

　　第二副良方是,合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例。從實(shí)際狀況看,土地供給與房價(jià)具有比較密切的關(guān)系。以蘇杭為例,2002年以來杭州市區(qū)商品住宅土地供給大致只有蘇州市區(qū)的一半,房價(jià)則是蘇州市區(qū)的兩倍,就是比較能說明問題的一個(gè)案例。杭州市區(qū)長期以來住宅用地供給相對(duì)偏少,余杭、蕭山等外圍區(qū)塊的土地出讓較多,推高了市房價(jià)。來自透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2016年11月1日至12月14日,杭州市住宅新房均價(jià)已高達(dá)49705元/平方米。未來一段時(shí)期,浙江省應(yīng)積極應(yīng)對(duì)杭甬溫等大城市房價(jià)上漲實(shí)際,努力滿足本地市民剛性住房需求的同時(shí),充分兼顧杭州G20效應(yīng)等因素形成的外部需求,把適度增加土地供給及優(yōu)化土地供給布局,作為緩解房價(jià)過快上漲的長期政策。

　　第三副良方是,疏解特大城市部分城市功能,帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。浙江促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展長期走在全國前列,從2011年以來的小城市培育,到2014年以來開展的特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建,從理念到行動(dòng)都與這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神高度契合。2016年6月浙江發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》,更是把解決大城市土地出讓和房價(jià)頻出新高,與化解周邊中小城市商品住宅庫存,聯(lián)系在一起統(tǒng)籌解決。《方案》針對(duì)性地提出了推進(jìn)棚改貨幣化安置、支持自住型和改善性購房需求、鼓勵(lì)新市民購房和農(nóng)民進(jìn)城購房、消化非住宅商品房庫存、全面建立商品房供地與庫存及價(jià)格掛鉤辦法等具體舉措,從政策層面推動(dòng)消化庫存與推進(jìn)城市化的雙贏。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)工作的高度關(guān)注,在組合政策之下,房地產(chǎn)業(yè)有望真正發(fā)揮城市人居的保障器、城市生活的提升器、城市發(fā)展的加速器的重要作用,進(jìn)而推動(dòng)浙江早日開啟房地產(chǎn)業(yè)和城市化協(xié)調(diào)發(fā)展、良性互動(dòng)新局面。