人才強國，全國首單公共人才租賃住房類REITs花落深圳
2018年5月9日，深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃(以下簡稱“深創投人才安居專項計劃”或“該產品”)獲得深圳證券交易所評審通過，該產品以深圳市屬人才公寓作為標的資產，是國內首單以公共租賃型住房做為底層資產的REITs產品，獲200億元儲架額度。
產品結構：首單公共租賃人才租賃住房類REITs淺析
據了解，此次深創投人才安居專項計劃由深創投不動產基金管理(深圳)有限公司(以下簡稱“深創投不動產”)作為總協調人及基金管理人，由深圳市人才安居集團有限公司(以下簡稱“安居集團”)作為原始權益人發起設立，申請儲架發行總規模200億元，標的資產均為深圳市住房保障部門統一配租、安居集團統一管理的人才租賃住房，預計可覆蓋深圳市數千套房源。原始權益人安居集團是深圳市國資委注資1,000億元成立的具有政策性和功能性的國有獨資公司，專責負責深圳人才住房的投資建設和運營管理，是保障深圳人才安居樂業的平臺。
依托深圳市的人才住房政策，該產品的投資標的位置優越、配套齊全，均為新交付的優質公寓，配租對象涵蓋杰出人才、領軍人才、新引進人才、高級人才、中初級人才等各層次人才。該產品期限為19年期，分為優先級、中間級和次級證券，其中優先級和中間級均獲得AAA評級，發行后將在深交所掛牌轉讓。
產品優勢：公共租賃型住房領域新突破
多年來，相關部門多次發文鼓勵發行公共租賃住房REITs產品。然而，在監管機構多年的鼓勵及金融機構多年嘗試之下，一直難以找到突破上述困境的有效方案，致使公共租賃住房REITs一直呼之欲出卻姍姍來遲。
深創投人才安居專項計劃是交易所首單公共租賃型住房領域的資產證券化產品(尤其是REITs產品)，首次面市即以200億元規模刷新紀錄，顯示了公共租賃型住房領域有著巨大的資產儲備，也具備持續發行的潛力。
該產品采用儲架發行模式，一次獲批，分期發行，安居集團的儲備資產和擬籌集人才住房房源均可通過直接發行REITs產品的方式實現。在產品的退出途徑上，產品特別為對接公募REITs退出留下了選擇空間，期限設計、退出定價等方面均為公募REITs退出做了充分考慮。
深創投不動產充分結合人才租賃住房的收益屬性對該產品進行了結構化分層設計和交易結構優化，并首次在REITs產品中，匹配基金管理和主動投資職能，也在投資標的可擴展性、退出途徑等多方面進行了充分設計，為進一步對接資本市場以及構建人才租賃住房可持續發展的模式打下了基礎。深創投不動產總經理羅霄鳴先生表示：“在資產的選擇上，我們和安居集團均選擇了位于深圳市核心區位的優質公寓，雖然人才租賃住房的租金水平比市場化公寓的租金水平低，但此類物業承租群體較強的支付能力，再加上市住房保障部門的統一配租體系能夠確保此類物業現金流的高度穩定。同時，高素質人才聚集亦能夠帶動周邊配套商業的升級發展，如協同運作，可帶來產品綜合現金流的增長預期，為未來對接公募REITs留下操作空間。”
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