從最初的筒子樓，到老破小磚混樓，再到現(xiàn)在的現(xiàn)代化居民小區(qū)，小高層、洋房、別墅、大平層……隨著太原樓市的發(fā)展，省城居民的居住品質(zhì)不斷升級，各種類型的房子如雨后春筍般林立。購房者對戶型的需求，從單純追求房間大小，發(fā)展到功能與品質(zhì)并重，再表現(xiàn)出多層次、多標(biāo)準(zhǔn)、多功能、個(gè)性化等要求。

　　在當(dāng)前市場銷售壓力席卷的背景下，開發(fā)商拼品牌、地段、低價(jià)已經(jīng)很難忽悠到購房者，“產(chǎn)品力”成為項(xiàng)目在市場競爭中制勝的關(guān)鍵，購房者能認(rèn)可的產(chǎn)品才是高性價(jià)比產(chǎn)品，購房者的需求是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的永久命題。

　　山西晚報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，盡管太原樓市出現(xiàn)前所未有的市場調(diào)整態(tài)勢，但符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的產(chǎn)品依然在今年取得了不俗的業(yè)績，滿足了不同客戶對居住功能的要求。而未來，不注水、接地氣的真正的好產(chǎn)品，仍然能夠以保持穩(wěn)健沉著的姿態(tài)贏得市場歡迎。

　　A 購房者對戶型要求日漸挑剔

　　現(xiàn)在太原市主城區(qū)的小戶型房源可以說是鳳毛麟角，在環(huán)線附近的區(qū)域也同樣稀缺。12月前，位于東山片區(qū)的某知名樓盤開盤，能逆勢熱銷的原因除了低起價(jià)外，80多平方米的小戶型房源是吸引剛需購房者的重要原因。

　　近日，山西晚報(bào)記者根據(jù)調(diào)查了解到，目前近郊區(qū)在售新盤項(xiàng)目銷售的多以120平方米以上大戶型房源為主，僅有少數(shù)幾個(gè)新盤推出過較小戶型的產(chǎn)品，但因數(shù)量較少，所以都很搶手，基本上一上市就銷售一空。

　　一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，同樣建一幢住宅樓，從成本看，開發(fā)商做大戶型比做小戶型利潤更高，出于企業(yè)追求利潤最大化的考慮，開發(fā)商更愿意建造大戶型的房子。雖然購房者對房價(jià)的承受力也是開發(fā)商不得不考慮的要素，但就主城區(qū)樓盤來說，大戶型是大勢所趨，原因無非是土地成本較高，剛需購買力有限。在利潤驅(qū)始下，開發(fā)商只能拋棄剛需，轉(zhuǎn)向?qū)Ψ績r(jià)接受程度更高的改善型購房客群，這也是樓市豪宅化的主要原因。

　　在當(dāng)前居住升級時(shí)代，購房者對于商品住宅的戶型越來越挑剔。在高總價(jià)的房源中，戶型設(shè)計(jì)是否合理、細(xì)節(jié)打造是否更具人性化，成為購房者關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　即使是這樣，在市場大環(huán)境低迷的情況下，購房者占有買方市場，選擇考慮購買性價(jià)比最高的房源。縱觀太原市現(xiàn)有住宅開發(fā)的戶型，幾乎都是千篇一律或一成不變的產(chǎn)品，隨著購房者需求的多樣化，市面上現(xiàn)有的產(chǎn)品已無法滿足客戶不斷變化及多元化的訴求。

　　朗潤智業(yè)分析人士表示，一套真正“深入人心”的住宅，需要發(fā)現(xiàn)客戶需求，不斷創(chuàng)新、迭代住宅產(chǎn)品。產(chǎn)品力是房企的核心競爭力，也能體現(xiàn)房企對于客戶需求的理解。在競爭如此激烈的市場中，產(chǎn)品力成為房企賴以生存的重要條件。

　　太原房地產(chǎn)市場成為眾多市場發(fā)展的縮影，市場下行，首置首改重回主導(dǎo)地位，多重壓力下拉開了產(chǎn)品創(chuàng)新序幕。

　　B 成交主力面積區(qū)間下探

　　根據(jù)朗潤智業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至11月，太原商品房主力成交面積段集中在80平方米至140平方米，但80平方米至100平方米產(chǎn)品漲幅明顯，140平方米以上產(chǎn)品遇冷，“土豪”戶型不受歡迎，市場由改善重回首置首改市場;市場下行階段，80平方米至140平方米成為市場主力，是現(xiàn)階段購房者的主要需求。

　　從政策方面看，限購執(zhí)行，首付、貸款利率提升，客戶購房門檻提高。首付比例提升、銀行利率上漲，客戶購房成本增加;在首付金額相同下可以看到，限購之前30萬元首付可以買到120平方米左右的房子，而限購之后，只能買到80平方米左右的房子。朗潤智業(yè)分析人士舉了個(gè)例子，一位剛需客戶首付預(yù)算是30萬元，房屋單價(jià)12000元/平方米。若首付20%，則可購買120平方米三居產(chǎn)品，若首付比例上漲至30%，首付門檻提升，只能購買到80平方米左右的二居產(chǎn)品。

　　從土地出讓情況方面看，隨著太原市容積率的下調(diào)，土地單價(jià)提升，房企利潤空間縮窄。2018年7月，住建部發(fā)布《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住街坊用地容積率最高3.1;從政策來看，容積率下調(diào)是大勢所趨。而從土地市場成交情況來看，2018年至2019年，太原市成交的土地容積率保持在3.3至3.4之間，相比2017年下調(diào)0.5至0.6;從土地單價(jià)來看，2018年起土地市場單價(jià)達(dá)到了600萬元/畝以上。綜合來看，土地開發(fā)強(qiáng)度最高，綜合容積率達(dá)到3.9，隨著2018年7月《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布，2018和2019年綜合容積率明顯下調(diào);同時(shí)，市場中3.5以上容積率占比下降5%，容積率2.0至3.0之間占比上漲5%，容積率處于逐步下調(diào)階段;從土地單價(jià)來看，呈現(xiàn)波動(dòng)上漲態(tài)勢。在這些因素影響下，成交主力戶型面積也不斷下探。

　　歸根結(jié)底，從市場表現(xiàn)來看的數(shù)據(jù)更為直觀。今年太原市場遇寒，價(jià)格停漲。市場下行階段，太原商品房市場供求量出現(xiàn)明顯下降，市場寒冬到來。整體市場價(jià)格停漲，已經(jīng)出現(xiàn)“明優(yōu)惠暗降價(jià)”的行情，市場競爭愈演愈烈。房企壓力暴增，“降價(jià)促銷”“提升性價(jià)比”成為現(xiàn)階段的首要策略。自9月起多數(shù)項(xiàng)目存在降價(jià)趨勢，富力城北多項(xiàng)目10月推出多重折扣，有效拉動(dòng)成交量上漲;11月，碧桂園城北新盤價(jià)格不斷調(diào)整，現(xiàn)僅有8500元/平方米，融創(chuàng)外灘公館二期8800元/平方米，多數(shù)項(xiàng)目價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)及業(yè)主預(yù)期。結(jié)合樓盤三、四季度價(jià)格走勢，省城商品住宅價(jià)格已重回2017年水平。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，不僅是太原，全國多地今年四季度的樓市表現(xiàn)差強(qiáng)人意。隨著市場下行壓力增大，房企的任務(wù)壓力大，負(fù)債率高，急需去杠桿。從開發(fā)企業(yè)成交額來看，2019年開發(fā)商成交額縮水嚴(yán)重，各開發(fā)商壓力較大。房企在不能依靠融資的前提下，為了緩解現(xiàn)金流壓力，通過高周轉(zhuǎn)、快銷售、降低價(jià)格，實(shí)現(xiàn)快速現(xiàn)金流回正。預(yù)計(jì)2020-2021年為房企償債高峰期，企業(yè)債務(wù)壓力巨大。

　　朗潤智業(yè)分析人士表示，太原限購政策正式執(zhí)行至今約17個(gè)月，始終維持“房住不炒”政策不放松。此外，土地成本不斷抬升，開發(fā)商負(fù)債壓力高危情況下，太原房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌，小面積產(chǎn)品去化率上漲，成交均價(jià)出現(xiàn)下降，首置首改客戶成購房主力軍。

　　C 出現(xiàn)極致戶型實(shí)用性更強(qiáng)

　　戶型面積下探，設(shè)計(jì)更為緊湊，當(dāng)前太原市面上在售的戶型中，二居和三居產(chǎn)品的面積平均下調(diào)3平方米至5平方米。面對市場與企業(yè)雙重壓力，開發(fā)商不得不進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整，以適應(yīng)新的市場形勢。

　　朗潤智業(yè)分析道，新進(jìn)房企或新入市項(xiàng)目表現(xiàn)最為強(qiáng)烈，如龍湖天鉅、中鐵諾德逸宸云著、旭輝江山、融信時(shí)光之城、中海國際社區(qū)等項(xiàng)目在產(chǎn)品面積、功能性以及營銷體驗(yàn)層面，均進(jìn)行迭代升級，提升市場綜合競爭力。

　　舉個(gè)例子，開發(fā)商所推出的戶型面積功能性更強(qiáng)，二居產(chǎn)品面積段個(gè)別項(xiàng)目收縮，從85平方米至90平方米下探至80平方米至85平方米，以進(jìn)一步壓縮面寬為代價(jià)實(shí)現(xiàn)，并且小戶型也實(shí)現(xiàn)了連通陽臺(tái)。100平方米至105平方米小三居涌現(xiàn)，客廳開間3.5米至3.6米，主臥開間3.0米至3.2米，戶型開間縮小0.1米至0.2米，功能性保持不變。同等功能下，面積縮小房屋總價(jià)也縮小了幾萬元，給購房者減輕了不少經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　此外，市面上也陸續(xù)出現(xiàn)了“極致戶型”，滿足剛需多口之家居住需求，避免了家庭成長周期下的換房需求。“極致戶型案例有很多，比如108平方米的三室兩廳兩衛(wèi)，客廳開間3.5米至3.7米，主臥開間3.0米至3.2米;再如128平方米或者136平方米的四室兩廳兩衛(wèi)，客廳開間3.6米以上，主臥開間3.1米至3.4米，更小面積實(shí)現(xiàn)更多功能，這稱之為極致戶型。通俗點(diǎn)稱就是朝陽面積增多，房間日照時(shí)間增長、空氣流通性更好。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　在具體戶型方面，一體化大陽臺(tái)成發(fā)展趨勢。山西晚報(bào)記者在探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，連通式陽臺(tái)成為眾開發(fā)商追捧的戶型，起居室與臥室陽臺(tái)連通，陽臺(tái)面積更大，且功能性更強(qiáng);同時(shí)，衛(wèi)生間在原先干濕分離基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級，洗漱區(qū)與如廁區(qū)、淋浴區(qū)分離，互不干擾，提升產(chǎn)品競爭力。